ИЗ КВАРТИРЫ МАГАЗИН ← Информация

Последнее время задают много вопросов по поводу перевода из жилого помещения в нежилое и наоборот.

Любой объект недвижимого имущества предназначен только для определенного способа

Его эксплуатации. Жилые помещения, квартиры служат для постоянного проживания граждан, здания также имеют различное назначение – коммерческие, общественные, складские, торговые и другие.

Что нужно сделать для того, чтобы жилая квартира смогла стать офисом, здание склада – зданием магазина? Процедура изменения назначения нежилого здания и жилого помещения в жилом доме различна.

Жилищный кодекс РФ, который начал действовать с 1 марта 2005 года, регламентировал порядок перевода жилого помещения в нежилое.

Перевод в нежилой фонд – это самый простой способ сделать из квартиры офис или магазин. Собственнику квартиры для перевода ее в нежилой фонд, прежде всего, важно знать, когда такой перевод допускается действующим законодательством.

Перевод в жилое помещение возможно если:

-помещение имеет отдельный изолируемый вход от жилой части здания;

-помещение расположено на первом этаже жилого здания или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми;

- переводимое жилье не используется собственником данного помещения или иным гражданином для постоянного проживания;

- право собственности на переводимое помещение не обременено правами каких-либо лиц, например, помещение не является предметом залога, либо аренды и т.п.;

- помещение отвечает установленным санитарным, противопожарным и другим требованиям или имеется возможность обеспечить такое соответствие.

Если квартира отвечает вышеперечисленным требованиям, необходимо разработать проектную документацию предстоящего переустройства или перепланировки помещения (разрабатывается в проектной организации, имеющей лицензию на выполнение подобного вида работ).

Подготовленный пакет документов, который включает заявление о переводе, правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием, проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения направляется в орган местного самоуправления для принятия решения о переводе помещения.

В течение сорока пяти дней с момента принятия документов должно быть принято решение о переводе или об отказе в переводе помещения.

Результатом положительного решения будет постановление органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое, которое является основанием для использования помещения в качестве жилого.

В случае необходимости  проведения переустройства или перепланировки переводимого помещения и иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения в документе, подтверждающем перевод, должно содержаться требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. Данный документ является основанием для проведения переустройства или перепланировки.

Завершение переустройства или перепланировки, а также иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого.

На основании акта приемочной комиссии организацией по технической инвентаризации объектов недвижимости оформляется кадастровый паспорт помещения.

Следует также учитывать, что согласно п.2 ст.40 Жилищного кодекса РФ, если переустройство или перепланировка помещения невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такое переустройство или перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такое же согласие должно быть получено при оборудовании, например, крыльца или установлении отдельного входа и использовании придомовой территории для подъезда к нежилому помещению.

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, произвел перепланировку и реконструкцию, не имея на то разрешения, орган, осуществляющий согласование переустройства, имеет право предупредить собственника о необходимости устранить нарушения и потребовать привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если собственник после предупреждения не приведет помещение в первоначальное состояние, орган, осуществляющий согласование, имеет право предъявить иск в суд о продаже данного помещения с публичных торгов.

Иной порядок изменения назначения зданий, который осуществляется в соответствии с градостроительным законодательством и зависит от того, приняты ли в соответствующем населенном пункте, где расположен объект недвижимости, правила землепользования и застройки.

В соответствии со ст.37 Градостроительного кодекса РФ для каждого объекта капитального строительства устанавливаются основные, условно разрешенные и вспомогательные виды использования.

Согласно положений Градостроительного кодекса РФ основные виды разрешенного использования объектов капитального строительства, так же как основные виды разрешенного использования земельных участков, выбираются правообладателями самостоятельно без каких – либо согласований и разрешений.

Работы, затрагивающие конструктивные характеристики здания и влияющие на его надежность и безопасность, являются реконструкцией и, следовательно, могут быть признаны самовольной постройкой, права на которую не подлежат государственной регистрации.

Регистрирующий орган не наделен полномочиями, самостоятельно определять требуется ли разрешение на строительство при проведении реконструкции помещения, изменении его назначения (это определяется при осуществлении технического учета объектов капитального строительства путем выдачи кадастровых паспортов).

Реконструкция объектов капитального строительства, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Таким образом, собственник самостоятельно, без получения необходимых разрешений, имеет право поменять назначение объекта капитального строительства только в случае, если предоставит доказательства, что его переоборудование в другой вид происходило без проведения реконструкции, и соответствует градостроительному регламенту.

Для получения нового свидетельства о государственной регистрации права собственности измененного объекта недвижимости (здания, нежилого помещения) правообладателю необходимо представить в Управление Росреестра заявление, кадастровый паспорт объекта недвижимости, в случае перевода жилого помещения в нежилое – акт приемочной комиссии и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за государственную регистрацию.

Начальник Чамзинского отдела

Управления Росреестра по РМ                                            М.Н.Крысина